I. OSOBY FIZYCZNE PROWADZĄCE DZIAŁALNOŚĆ GOSPODARCZĄ

Osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą mogą rozliczać przychody z najmu w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej. Wymaga to uwzględnienia przy zgłaszaniu działalności gospodarczej właściwego dla najmu kodu działalności PKD (PKD 2007 68.20.Z). Opodatkowanie, w przypadku działalności gospodarczej, może być wybrane także, jako - w formie liniowej według stawki 19% osiągniętego dochodu.

Odliczenie / zwrot podatku VAT

Osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą powinna posiadać status czynnego podatnika VAT (zarejestrowanego we właściwym urzędzie skarbowym na formularzu VAT-R). 

Odliczenie podatku naliczonego VAT od zakupu lokalu niemieszkalnego odbywa się poprzez pomniejszenie podatku należnego VAT z tytułu sprzedaży, za miesiąc w którym otrzymano fakturę zakupu lokalu (lub fakturę zaliczkową) albo w dwóch kolejnych okresach rozliczeniowych – (art. 86 ust. 1 i 11 u.p.t.u.).

W przypadku powstania różnicy – nadwyżki podatku naliczonego nad należnym, różnicę tę można przenieść do rozliczenia w następnym okresie rozliczeniowym lub żądać jej zwrotu – (art. 87 ust. 1 u.p.t.u.).

Zwrot różnicy podatku, następuje w terminie 60 dni (art. 87 ust. 2 u.p.t.u.) od dnia złożenia rozliczenia przez podatnika na rachunek bankowy wskazany w zgłoszeniu identyfikacyjnym (NIP-7, ZAP-3). Jednakże naczelnik urzędu skarbowego może przedłużyć ten termin do czasu zakończenia weryfikacji rozliczenia podatnika dokonywanego w ramach czynności sprawdzających, kontroli podatkowej lub postępowania podatkowego.

Na wniosek podatnika, złożony wraz z deklaracją podatkową , urząd skarbowy jest obowiązany zwrócić różnicę podatku, w terminie 25 dni (art. 87 ust. 6 u.p.t.u.), licząc od dnia złożenia rozliczenia, w przypadku gdy kwoty podatku naliczonego, wykazane w deklaracji podatkowej, wynikają z faktur (dokumentujących kwoty należności, które zostały w całości zapłacone), dokumentów celnych (deklaracji importowej), importu towarów (rozliczanego zgodnie z art. 33a, wewnątrzwspólnotowego nabycia towarów, importu usług lub dostawy towarów, dla której podatnikiem jest ich nabywca, jeżeli w deklaracji podatkowej została wykazana kwota podatku należnego od tych transakcji).

Jeżeli podatnik nie wykonał w okresie rozliczeniowym czynności opodatkowanych (sprzedaży), na umotywowany wniosek podatnika złożony wraz z deklaracją podatkową, zwrot kwoty podatku naliczonego, jest realizowany w terminie 180 dni od dnia złożenia rozliczenia – (art. 87 ust. 5a u.p.t.u.).

Opodatkowanie przychodów z najmu w ramach działalności gospodarczej.

Przychody z najmu lokali niemieszkalnych osiągane przez osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą są opodatkowane według ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przedmiotem opodatkowania jest dochód, czyli przychód pomniejszony o koszty uzyskania tego przychodu, np. koszty amortyzacji lokalu (stawka roczna 1,5 % dla lokali mieszkalnych i 2,5% dla lokali niemieszkalnych), koszty wyposażenia, czynsze i opłaty związane z eksploatacją lokalu oraz ewentualnie odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup lokalu. Stawka opodatkowania wynosi: według zasad ogólnych (skala podatkowa 12% i 32% i pomniejszone o kwotę wolną od podatku), podatek liniowy (stawka 19% jeżeli przedsiębiorca wybrał tę formę opodatkowania). Istnieje również możliwość opodatkowania najmu w ramach działalności gospodarczej za pomocą podatku zryczałtowanego, płaconego od przychodów (stawka 8,5% do 100 tys. złotych 12,5% od nadwyżki ponad tę kwotę).

II. OSOBY FIZYCZNE NIEPROWADZĄCE DZIAŁALNOŚCI GOSPODARCZEJ

Odliczenie / zwrot podatku VAT

W myśl zasady wyrażonej w art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. 2011.177.1054 z późn. zm.) – zwaną dalej u.p.t.u. w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Przez podatnika rozumie się tutaj m.in. osobę fizyczną wykonującą samodzielnie działalność gospodarczą (art. 15 ust. 1 u.p.t.u.). Przez działalność gospodarczą zaś m.in. czynności polegające na wykorzystywaniu towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2 u.p.t.u.), przez towar m.in. budynki i lokale (art. 2 pkt 6 u.p.t.u.).

Działalność gospodarcza w rozumieniu u.p.t.u. obejmuje także świadczenie usług najmu, co wcale nie rodzi obowiązku podjęcia działalności gospodarczej, o której mowa m.in. w ustawie z dnia 2 lipca 2004 r. - Ustawa o swobodzie działalności gospodarczej (Dz. U. 2004 Nr 173, poz. 1807 z późn. zm.).

Zwrot podatku VAT z tytułu zakupu lokalu niemieszkalnego może zostać dokonany na podstawie art. 87 ust. 5a u.p.t.u., także w przypadku, gdy podatnik nie wykonał jeszcze w okresie rozliczeniowym czynności opodatkowanych (sprzedaży). Na umotywowany wniosek podatnika złożony wraz z deklaracją podatkową, zwrot kwoty podatku naliczonego jest realizowany w terminie 180 dni od dnia złożenia rozliczenia (art. 87 ust. 5a u.p.t.u).

Na pisemny wniosek podatnika, możliwe jest przyspieszenie terminu zwrotu do 60 dni, jeżeli złoży on w urzędzie skarbowym zabezpieczenie majątkowe w wysokości kwoty żądanego zwrotu podatku (87 ust. 5a u.p.t.u).

Podatek ten może być odliczony w całości zarówno w momencie kiedy klient kupuje apartament lub lokal niemieszkalny na firmę jak również jako osoba fizyczna. Warunkiem odzyskania podatku VAT w tym drugim przypadku jest uzyskiwanie przychodów z tytułu podnajmu zakupionego apartamentu.

W celu odliczenia podatku naliczonego VAT od zakupu lokalu należy dochować następujących czynności:

• zarejestrować się jako podatnik VAT czynny na formularzu VAT-R (według wzoru w załączeniu) w swoim urzędzie skarbowym, najlepiej przed podpisaniem umowy zakupu lokalu (najpóźniej przed wpłaceniem zaliczki),
• po otrzymaniu faktury (po wpłaceniu zaliczki na zakup apartamentu lub lokalu niemieszkalnego i każdej następnej raty) od developera, ujmować ją w ewidencji zakupu VAT oraz składać comiesięczne lub kwartalne (do 25. dnia po zakończeniu miesiąca lub kwartału) deklaracje VAT-7, (wg wzoru z załącznika)
• wraz z comiesięczną lub kwartalną deklaracją podatkową składać wniosek o zwrot podatku w terminie 180 dni lub/i ewentualnie wniosek o przyspieszenie terminu zwrotu do 60 dni co wymaga jednak ustanowienia zabezpieczenia majątkowego
• zwrot jest dokonywany przez urząd skarbowy w terminie 180 dni (60 dni) od złożenia wniosku na rachunek bankowy wskazany w zgłoszeniu rejestracyjnym (aktualizacyjnym) NIP- 7 (ZAP-3).

Opodatkowanie przychodów z najmu lokali osiągane przez osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej.

Przychodu z wynajmu mogą być opodatkowane jedynie w formie ryczałtu według ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. W tym przypadku opodatkowaniu podlega przychód (bez możliwości odliczenia kosztów j.w.). Stawka ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 tys. zł rocznie i 12,5% od nadwyżki ponad 100 tyś zł.

Powyższa treść służy wyłącznie do celów informacyjnych.